当其余新房还在为客户发愁，挖空心思搞营销的时候，深圳有新房逆向操作了——通过资金硬核筛选客户。

真改善，还是价格刺客？

最近，深圳楼市迎来了一个“逆向”操作的新房。

一个非核心区地段的项目，不仅必要验资200万，还是门槛不低的大平层。

那就是位于光明科学城附近的满京华金硕臻府。

192套约138~325平的大户型，备案均价约54717元/㎡，单价区间约4.98万—7.5万/平，总价区间约686万~2440万，还暂未对外释放折扣优惠。

目前这个项目已是接近封顶状态，周边科学公园还在美满升级当中，附近的深圳科学技能馆光明新馆“五一”刚正式向市民开放。

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而这个价格一出，无异于向市场扔出了一颗深水炸弹。

一方面，作为深圳光明中心板块，是体量相当大项目。

从地理版图上看，险些占据了光明中心板块的半壁江山，从2023年9月开始项目供应到往常，已累计供应到达1783套，并且后续将还有其他地块上的房源陆续供应。

另外一方面，价格已超出市场同类新房室庐的水平。

最贵的户型去到了约2440万，折合单价约7.5万/平，约202平以上的户型，最低总价约1106万，折合单价约5.46万/平。

而整个光明，目前非大户型项目总价基础在500万以下，且单价水平约3万-4.5万/平。且2000万+的总价，已可以选择光明地区的别墅级其余产物。

而市场上有人认为——

这是光明的下一代“豪宅”，毕竟整个光明已近10年没有供应过这样的大户型产物了，上一次还是深房传麒山。并且相比整个光明同质化的刚需户型，大平层户型更能象征身份。

也有人认为——

光明中心的建设已有雏形，一些市政大众配套和周边室庐项目都陆续投入利用了，将来大有兑现规划的潜力。作为光明中心区居住板块，居住舒适度已对照高，可以说是光明除了凤凰城板块以外置业的第二选择。

还有人认为——

这个项目属于深圳修建设计新规后的产物，四梯四户的设计，专梯入户，层高约3.15米到达豪宅入门设置，得房率相比市面上其他项目要高一些，既有精装交付户型，又有简装的200平以上户型，北向还看光明科学公园景观，景观视野没有遮挡，将来有增值的空间。

总的来说，适配的群体对照非凡。

但市场上，谁会真正用手中的真金白银去投票呢？1000万+，何不投票南山、福田这些核心地区？

“豪宅”还要睡飘窗

现实上，整个项目对市场客户的筛选思路，并不是无迹可寻。

跟着好房子的海潮掀起，开发商们正试图通过进步户型面积、得房率方式打开价格的空间和销售差别的路径。

最明显的，深圳的核心区，一些新地块上出生的项目，都陆陆续续推出了超大户型的产物，一些非核心区的项目，则在户型的阳台、飘窗、入户花园方面下功夫。

所以金硕臻府也恰恰反映出了当下开发商寻求产物转型，探求市场冲破口的思路。

但市场的共识和趋势，很难在短时间扭转。

并且整个项目目前放在市场上，本身也藏着一些桎梏。

起首项目标户型，有一定的范围性。

约138平户型得房率约78%，且其中有一个次卧包罗墙体飘窗面积，也不足10平方米，仅约8.8平方米。

有网友打趣，“光明豪宅还睡飘窗”。

而约202-204平的户型，仅设计了四房两厅三卫，其中有两个次卧不包罗飘窗面积不到10平方米，包罗飘窗面积则分别约13.54平及约11.61平。

对于寻求改善舒适的家庭而言，这样的次卧空间很难不会被市场挑剔。

所以有的意向购房群体，在看完实地样板空间后，认为表现不出大平层的感觉，选择了放弃。

而项目为正北朝向，202-204平户型，虽然南北通透，但难避免冬天北风，夏天西晒的情况。

更重要的是，项目对外的营销优势为北看光明科学公园景观，现实上目前科学公园景观层次对于1000万的大平层的景观需求，有错配的可能。

（光明科学公园景观）

而138㎡南向户型主要视野为社区园林，部分中高楼层可远眺光明高铁站，但光明科学公园景观险些不可见。

对于周边环境而言，暂时还未算完全规划好，而光明科学公园和其他配套也还必要时间能力真正兑现。

所以，项目周边贸易等配套还没有完全进展起来，暂时短缺一些生活气息，

其次，社区缺乏纯洁。

项目总户数为420户，现实超过折半用于赔偿安置，且配合享受社区大众地区装修条件、小区花园、停车位等大众配套资源及相应办事。

据了解，项目回迁户已优先选房完毕，一些优质楼层，朝向户型已被抢先一步选择。

三是项目占地面积小。

约1.4万平方米，无地面花园，仅设计了排挤层绿化休闲空间。

更重要的是项目后面几期，被曝光涌现质量成绩。

有业主曝光满京华一期金硕华府曝虚假宣传、尺寸虚标、货不对板，未交付外墙便涌现鼓包、脱落多次修补的情况。

甚至有业主因此萌生了退房的念头。

所以，项目整体而言，范围性就更明显了，锚定的群体，必须是实力强，且接受度，对配套寻求一般的。

但选择这个项目，有多少能够真正满足市场对居住体验的需求？

必要时间市场能力交出答卷。

作者 | 醉酒大沙鱼

发布于：广东省