新出让土地开辟的商品房，一律实行现房销售，预示着中国商品房销售轨制变革进入深水区。

一律实行现房销售

克日，河南信阳市住建局发布《关于增强商品房预售管理事情的若干措施（试行）（公示版）》。

该文件提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严酷预售资金缴存、范例预售资金使用、严酷实行项目开辟公司制、公道把握工程进度，准确界定新出让土地等措施。

其中还明确说起，文件印发后新出让土地开辟的商品房，一律实行现房销售，适用局限为中央城区，各县可参照实行。

这就意味着中国商品房销售轨制已进入深水区。

而信阳市作为三四线城市代表，其政策实施具有典型意义。

展开盈余 82 %

以后信阳房地产市场库存高企，信阳市住建局在印发《信阳市2024年住房进展年度设计》的关照中提到，“截至2024年3月底，商品住宅累计可售面积146.14万平方米，去化周期20个月。商品住宅去库存使命困难。”

且在2025年1-3月全市国民经济运转简析中披露，信阳市商品房销售面积下降0.5%；销售额增进1.1%；商品房待售面积增进8.5%。

而据数据统计，2025年1-4月信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，且多半地块由处所国资底价猎取。

在此背景下推行现房销售，短时候内对市场冲击有限，反而有助于通过土地市场优化供需布局。

政策中"严酷实行项目开辟公司制""自有资金购地"等条目，实质是通过强化项目法人责任，防范资金挪用风险，这对化解处所烂尾楼成绩具有直接作用。

与信阳形成比拟的是，海南、湖南岳阳、浙江衢州、河北雄安新区、北京、深圳等试点地区已形成差异化路径。

海南自2020年全面推行现房销售后，中小房企淘汰率达32%，头部房企市场份额从45%升至68%，而且截至2024年8月海南实施现房销售4年累计交房8万套；

北京自2021年起便在土地出让阶段通过"竞现房销售面积"的渐进式试点，先是在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”，到了2022年有34宗用地都触及竞报现房销售面积。

河北雄安新区2023年则直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。

深圳2023年重启现房销售，推出首宗“竞现房”宅地A001-0212地块，在2024年宝安区A219-0080地块（深铁阅海境）请责备部现房销售，并配套“交房即发证”政策。

这些表明，现房销售对市场的影响浮现明显的地区分化特征——焦点城市通过质量升级完成溢价，而三四线城市更多承担去库存、防备风险的功效。

进入长期主义

商品房预售轨制是自20世纪90年月引入中国，曾凭借疾速回笼资金的劣势推动行业高速进展，但同时也伴跟着“烂尾楼”“货不对板”等成绩的诞生。

现在考虑推行现房销售，采纳“新老划断”准绳，无论是对开辟商照样购房者，市场预期都会有一定的变化。

对行业而言，现房销售模式下，房企需承担全周期资金投入，回款周期从预售制的2～3年延长至4～5年。

以10亿元项目为例，若融资本钱6%，资金占用延长1年将添加本钱付出6000万元。

而中小房企融资渠道有限、本钱高企，面对现金流风险也会添加。

这就意味着，开辟商需要具备更强的资金实力和风险蒙受能力。

所以将来各地可以看到中小房企逐步出清，头部房企市占率逐年提升，行业会合度加快提升。

对市场而言，因为现房销售，短时候内会导致新居供应量下降，而在新居供应步调减缓的环境下，容易出现供需失衡从而推高焦点地段房价。

这对类似杭州、北京、深圳这样的焦点城市来讲，在一二手房联动效应下，也有机会进一步推动二手房代价稳住。

但与此同时，也会倒逼房企从“高周转”转向“精工巧作”。

一方面，现房销售购房群体对新居包括质量、设计、户型等方面的请求也随之提高，在购房前就能够直观检查衡宇质量，减少如户型、配套办法等和宣传不符等货不对板的成绩；

另一方面，当高周转模式不再可行的环境下，也直接请求各个房企无论是拿地照样建设开辟都要一个钱打二十四个结。

但长期来看，也会因为新居的质量溢价和市场谋利抑止趋于波动。

所以商品房销售模式的变革不仅是销售模式的切换，更是对房地产行业底层逻辑的重构。

短时候内，政策将加剧行业洗牌，推高企业开辟建设以及交付的门槛；长期则有益于构建“低风险、高质量、可持续”的新进展模式。

现房销售轨制改革是房地产行业转向高质量进展的关键一步，最终将推动住房回归栖身本质，完成“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

现在来看，现房销售试点城市固然出现了，但还需要时候分阶段推进与配套改革。

从高库存的三四线城市全面推开，更多是考虑到了三四线城市楼市的特性。

对处所来讲，三四线城市大概面对去库存的压力，现房销售既能从土地供应端缓解新居供应，也可以让购房者更有决心，吸引返乡置业群体和新市民，促进住房需求开释，缓解库存压力，波动房地产市场。

同时可以减少期房纠纷带来的社会成绩。

另外，三四线城市库存较高、房地产市场规模较小，活跃度不如一二线城市、联系关系度较低、土地本钱相对较低，试点风险较小，即使出现成绩影响局限不大，还可以积累经验后再推行到其他城市，避免一刀切的风险。

作者 | 醉酒大鲨鱼

发布于：广东省