没无限价，没有设7090限定，没有设初始无偿移交、自持住房，前侧宗地调规，市场深度调整，深圳西部热土上的网红盘，还能再热吗？

抓紧入市

保利正在广州已建了一个保利瑧誉后，正在深圳又复刻了一个高端誉系项目——保利瑧誉府。

没有过相比广州荔湾的保利瑧誉，深圳的保利瑧誉府的完成进度要慢很多。

据项目实地考察，才出地面三四层，且正在紧锣密鼓地施工中。

据了解，保利瑧誉府估计7月入市，展厅已开放。

展开剩余 89 %

虽然代价还未确定，但市场吹风9万+/平，带精装托付。

（来源:互联网平台）

项目标体量没有大，占地面积没有到1万平方米，但规划了2栋室庐，容积率达到了6.22。

并且由于项目占地面积小，绿化覆盖仅30.11%，仅架空层计划了部分空中花园，部分车位也规划到空中，计划成架空泊车库。

基本上整个项目需要向上夺取空间，总楼层也去到了44-45层，一层也计划了5户，梯户比是四梯五户。

详细到项目地位来看，周边商业配套待完善，需依赖步行1千米外的商圈。间隔最近的11号线宝安站步行约1千米。

项目西南侧地块除了规划一个街心公园，还有一所36班九年一贯制学校。

前后方以及右侧被学校笼罩（规划的九年一贯制学校、新安中学高中部、海韵学校），加上宝安机场航路下，沿江高速旁，有一定的噪声影响。

三学校环绕， 估计将来上学、放学高峰有一定的拥堵风险。

另外，项目旁是鹏峰大厦旁，约100米处是变电站。

项目户型目前已曝光，114-122-138-143㎡纯四房产品。

虽然户型图没有附带尺寸，但所有户型是深圳建筑新规后户型，且有一个特性，全屋带明窗和飘窗，户户带外廊（入户空间）。

如许的户型计划有一定的优势。

一是都是大面积户型，采光面大，通风性良好。

二是正在深圳主流新居户型中对照少见，有自身的特性，除非一些改善类型的室庐才会自带。

三是可以增加衡宇的私密性、衡宇实际使用面积和便利性。

凭据项目户型的结构来看，除了122平户型是2户一电梯，其他户型都计划成了专梯入户。

但如许的户型也存正在一定的范围性。

有的入户空间计划没有够合理，尺寸面积宽度和巨细没有够，致使后期改革使用难度增加，利用率对照低。

若计划成花园大概景观空间，则需要考虑光线和通风的问题；若用作杂物置物空间，则需要考虑到消防通道的安全问题，后期也就涉及入户空间是否可以封闭的问题。

利润压顶

凭据保利置业2024年财报披露，客岁拿了6块地，离别正在上海、宁波、济南以及深圳。

个中保利瑧誉府是保利客岁正在深圳拿下的唯逐一宗宅地项目。

而保利置业的报表上，正在深圳的项目有六个，包含保利明玥澜岸、保利招商雍郡、保利勤诚达誉都、静安府、保利龙誉花园、保利瑧誉府。

但由于市场，地段，产品的关系，保利明玥澜岸、保利招商雍郡、保利勤诚达誉都、静安府、保利龙誉花园贩卖表现都对照一样平常，并且仍有一定的库存。

据深圳房地产信息平台显示（2025年5月22日）——

位于龙岗中央的保利勤诚达誉都最早2021年5月收盘，仍旧还有尾盘未售罄；

位于龙岗新生的保利招商雍郡2022年9月收盘，748套室庐还剩102套；

位于坪山马峦的保利明玥澜岸最早2022年9月收盘，到2023年4月履历三次推售，共1302套室庐还剩余677套室庐；

位于龙华梅林的保利龙誉花园2022年9月首批房源入市，次年3月加推，总计748套室庐还剩余63套；

位于龙岗中央城的静安府最早2023年6月入市，四度推盘，总计702套室庐剩余221套。

往常保利集团的贩卖业绩和盈利能力难掩颓势。没有仅保利置业收入及利润双降，保利发展的收入及利润也有很大颠簸。

据保利发展2024年财报披露，客岁归母净利润同比骤降58.56%至约50.01亿元，相比2021年的约273.88亿元缩水了约81.74%。

今年一季度还涌现收入下跌，但利润下落的环境。

凭据保利发展2025年第一季度报告，今年一季度保利全国商品房贩卖面积2.19 亿平方米，贩卖金额2.08万亿元，离别同比下落3.0%和2.1%；

公司完成业务收入542.72亿元，同比增长9.09%，受项目结转毛利率下落等影响，净利润33.68亿元，同比下落15.43%，归属于上市公司股东的净利润19.51亿元，同比下落12.27%。

而保利置业正在获得保利瑧誉府宗地A001-0219的时候，付出了28.2亿元的拍地本钱，楼面价约5.22万/㎡，比一起之隔的中铁能建阅臻府楼面价约4.14万/平贵了近1.08万元/㎡。

以是对保利而言，保利瑧誉府的紧张性可见一斑。

竞品压力

保利瑧誉府位于宝安中央肠段，板块地区内的新居有一定的稀缺性，但推售后是否能突出性价比，还是要和宝安中央、前海以及深圳焦点肠段的竞品横向对比。

代价是否有优势，是否有户型的良好性？

若项目估计是9万+/平，宝中的新居还有都会茗荟花园一、二期共371套现房正在售，备案区间约10.48万—12.99万/平。

地位地段也相比保利瑧誉府更焦点，间隔宝安中央的各个顶级配套也更近，资源更集中。

前海往常也有没有少新居还未售罄，比如近海观山海、湾啟紫荆府。

近海观山海位于前海妈湾板块，最早一批房源2024年12月入市，今年4月也加推，总计745套剩余337套未售，户型建面94-116平，备案单价区间约7.14万—9.72万/平，总价区间约747万—1105万/套。

湾啟紫荆府同样位于前海妈湾板块，2024年12月入市，319套室庐备案单价约9.24万-11.83万/套，总价区间约949万-1689万/套，剩余21套未售。

而前海前几年的一些次新居也摆上货架让渡。

比如招商领玺、嵘玺故里、领尚第宅、颐城栖湾里、颐城瑧悦湾故里、锦尚第宅、前海润峯府、前海天境花园。

对比品质，是否更好，是决意市场接受度的紧张因素。

另外，项目东侧的A002-0060宗地估计也很快会从新上架，地位和景观视野更好。

深圳这两年也正在积极调整土地规划，将一些焦点地区的商业用地转为居住用地，以满意市场需求，那末整个宝中片区是否还会出生新的室庐用地也未可知。

作者 | 骑猪英雄

公布于：广东省