继5月21日华泰姑苏恒泰租赁住房REIT上市首日劳绩30%涨停后，5月22日，该基金再次以10%的涨幅涨停。另据中指研究院统计，2025年4月份，前30名集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，较3月份添加约0.9万间。

这两种现象，没有仅泄漏出资本市场对住房租赁行业抱有热情，也显现出长租公寓运营机构拓展营业的主动志愿，可见住房租赁行业迎来蓬勃进展。在笔者看来，跟着我国城市住房从“增量扩张”转向“存量优化”新阶段，与过去长租房运营主体沉淀资金过多、收房及运营成本高、资管模式创新没有足等进展痛点比拟，当前住房租赁行业已呈现出三大新看点。

第一，租赁需求走向“多样化”，开辟行业新进展空间。城市化历程加速和人口布局变化，为住房租赁市场带来增量空间。《2025我国城市长租市场进展蓝皮书》表现，四大一线城市中租房人口规模接近4000万人，占比接近50%。新市民、青年群体住房租赁需求逐渐从注重单一栖身功能性转向品质化、多元化，“住房+多元化服务”成为焦点诉求。

这主要表现在以下几个方面：其一，人材公寓需求持续扩容。当前，我国计谋性新兴产业和未来产业快速进展，相干科创企业通过补助房钱等多种方式引进和留住高端人材。其二，家庭型租赁需求崛起。年青家庭未来有望成为租赁市场生力军，这将催生大批教育、医疗和社区平安等延伸服务需求。其三，高品质租赁栖身需求增进。当前，“好房子”工程促进，租赁性住房也在向“绿色+智能”进级，这将有效带动家具、家电换“绿”、换“智”，乃至亲子、适宠化改造等，满足租户新需求，拓展新进展空间。

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第二，租赁住房供应主体更加多元化，重塑“甜睡资产”代价。在我国现在的住房租赁市场体系下，长租房供应主体主要包含保证性租赁住房（以下简称“保租房”）和市场化长租房两类。保租房是由政府政策支持，市场主体投资扶植，用于解决市民阶段性住房难题的保证性住房，供应工具主要为新市民、青年群体。市场化长租房是由长租机构将收租房屋进行一致装修后，再租赁给租户。

2024年以来，地方及各地屡次说起支持收购存量商品房用作保证性住房，更有配套金融政策支持，保租房扶植取得了主动希望。尤其是，住建部大力支持地方在收购主体、价格和用处等方面充足行使自主权，极大地扩大了保租房的供应渠道。

在市场供应端，各地随机应变索求新进展途径，主动盘活存量“甜睡”资本。长租房运营机构也在进行多元化布局，盘活闲置资产成为其主要扩张路子之一。好比，多地支持将闲置非栖身房屋等转化为保租房。鉴于此，各种租赁企业均在深度布局这一赛道，新开项目范例囊括保租房、人材专项租赁住房、白领公寓、服务式公寓等，产物供应布局愈发多元化。

在政策持续助力、需求增进的新市场环境下，租赁企业资管能力稳步提升，其借助智能化运营管理平台，提升经营服从、服务能力与红利能力。这为保租房公募REITs（没有动产投资信托基金）持续扩容提供了更多优良底层资产。

第三，租赁住房REITs扩募，投融资环境持续改进。过去，长租公寓运营机构多是以粗放式进展模式支持规模扩张，资金压力大，运营成本高，红利模式难以为继。当前，住房租赁市场投融资环境持续改进，打破了这一竞争格局。首先，保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动，为住房租赁行业打通“投融管退”渠道，正成为点燃行业进展的紧张资本引擎。2025年以来，已上市保租房REITs价格集体回升，表现优于其他基础设施板块，抗周期属性获得投资者承认。这为以长时间主义理念做长租房买卖的企业提供了更多可能性和进展空间。其次，除公募REITs外，住房租赁市场的多元化融资产物显现出微弱的创新活力与潜力，Pre-REITs、ABS（资产支持证券）、类REITs等工具成为企业优化资金设置的紧张手段，甚至有金融机构提出“Pre-REITs+债务联动”计划的可行性。最后，长租公寓资产吸收力凸显，国内外资本主动布局，投资市场表现亮眼。

长时间来看，跟着政策支持加力、供需布局优化，住房租赁行业将蓬勃进展，走向更加康健可持续的未来。

发布于：上海市